Dívida pode te fazer perder uma casa? Uma decisão recente do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) tem impactado o mercado imobiliário e acendido um alerta para proprietários de imóveis em todo o Brasil. A decisão poderia implicar na perda de um imóvel para pagamento de uma dívida tributária que não estava registrada na matrícula do bem. Esta nova realidade ressalta a importância de um cuidadoso processo de diligência antes de se adquirir uma propriedade.
Averigue se a casa possui alguma dívida anterior
A sentença do STJ tem um alcance amplo e pode afetar não só novos negócios, mas também todas as compras e vendas de casas e outros imóveis realizadas nos últimos 18 anos. Especialistas consultados afirmam que esta nova decisão vai trazer mais insegurança ao já instável mercado imobiliário.
Veja também: Procon fecha o cerco contra publicações de lojas online; entenda
O ponto crucial da questão está na “dívida ativa”, que é um cadastro mantido por cidades, estados e a União de pessoas físicas ou jurídicas que têm débitos tributários. Esse débito, que pode incluir impostos e multas atrasadas, não aparece na matrícula dos imóveis, o que pode levar a uma surpresa indesejada para um novo proprietário.
Até a recente decisão do STJ, checar a matrícula do imóvel era suficiente para assegurar que a compra estava sendo realizada de boa-fé. Agora, a nova interpretação do STJ estabelece uma presunção de fraude nas vendas de imóveis em casos onde o vendedor tenha débitos tributários inscritos na dívida ativa. Esta presunção é absoluta e pode resultar na invalidação da venda, mesmo se o imóvel foi adquirido de boa-fé e sem a intenção de ajudar o vendedor a driblar uma penhora.
A nova interpretação do STJ nasceu do exame de um caso onde um comprador adquiriu um imóvel e, antes da transação, verificou que não havia registro de penhora relacionado à propriedade. Entretanto, descobriu-se mais tarde que a primeira proprietária do imóvel, a empresa responsável pela construção, possuía um débito tributário. Esse débito havia sido inscrito na dívida ativa antes da realização da primeira venda e a Fazenda Nacional decidiu cobrar a dívida.
Nesse caso, mesmo que o último proprietário tenha realizado todas as diligências necessárias antes da compra, o STJ decidiu que, em situações de vendas sucessivas de imóveis, há uma presunção de fraude. Esta decisão se baseia na Lei Complementar 118, de 2005, que considera fraudulentas as vendas de bens do devedor posteriores à inscrição do crédito tributário na dívida ativa.
A consequência dessa decisão é que os proprietários que adquiriram imóveis nos últimos 18 anos podem ser considerados donos de um bem sujeito a virar alvo de execuções, caso proprietários anteriores estejam na dívida ativa.
Implicações da interpretação
Essa nova interpretação do STJ também tem implicações significativas para o mercado imobiliário como um todo. Além dos impactos nos proprietários individuais, especialistas apontam que a decisão pode trazer consequências para fundos imobiliários (FIIs), que se tornaram grandes compradores de imóveis no país nos últimos anos, e até desaquecer o mercado.
Outros possíveis efeitos da decisão incluem o encarecimento dos financiamentos imobiliários devido ao aumento dos riscos e negociações mais demoradas. Como resultado dessa decisão, potenciais compradores agora terão que realizar uma diligência mais extensa antes de comprar uma casa, apartamento ou qualquer outro tipo de imóvel.
A recomendação é que antes de assinar o compromisso de compra e venda, documentos preliminares devem ser apresentados, incluindo certidões de dívida ativa. Além disso, também será necessário consultar a situação fiscal de empresas ligadas aos vendedores.
Para quem adquiriu uma propriedade após o ano de 2005, há a possibilidade de reaver um eventual prejuízo com a invalidação da transação pela presunção de fraude ao fisco. No entanto, isso pode levar a um longo processo de cobrança até chegar ao vendedor original que está inscrito na dívida ativa. Essa situação ressalta a importância da realização de uma diligência adequada antes da compra de um imóvel, agora mais do que nunca.
Veja também: Passo a passo para NEGOCIAR suas dívidas no Banco Inter HOJE
